これから不動産購入を検討しているのであれば、物件制限の有無を確認するべきです。
不動産の種類によって、物件を建てられなかったり高さや形状に指定があったりすると、理想の物件を建てられなくなる恐れがあります。
こちらの記事では、袋地とはなにかお伝えしたうえで、土地購入に関わる再建築不可の理由と可能にする方法を解説します。
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土地の購入でよくある袋地とはなにかについて
袋地とは、無道路地や盲地とも呼ばれており、境界線がすべてほかの土地で囲まれていて直接道路に面していない状態を指します。
よく似た言葉で準袋地がありますが、こちらは池・沼や河川、海などの水辺を通行しなければ公道にでられず、その間に大きな高低差がある状態を指します。
こういった状態が発生する理由は、建築基準法が発足される前に不動産が分割されてしまった背景があり、その中心部分が道路と面さない状態で残っているのが現状です。
「通行できないのでは？」と考える方もいますが、民法のルールとしては、私有地に行くためであれば他人の敷地を移動しても良いと定められています。
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袋地が再建築不可の理由について
袋地が再建築不可の理由は、接道義務を満たせていない点が挙げられます。
接道義務の条件として、幅4m以上の道路が物件の敷地に2m以上接しているかどうかが挙げられます。
二つの数値をどちらも満たしていなければ、物件を自由に建てられません。
例外的に物件を建てられるケースとして、旗竿地があります。
道路と狭い間口が接していて細く伸びているタイプの敷地であれば、幅2m以上の基準を満たしていると物件を建てられる決まります。
ただし、旗竿地でも幅2m未満の場合は該当しません。
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袋地での再建築を可能にする方法について
袋地での再建築を可能にする方法として、通路敷地の取得や隣家との等価交換、通行地役権の設置の3点です。
囲繞地の所有者から一部を買い取って、接道義務を満たせるように通路敷地を購入する方法があります。
また境界線がいびつな場合は、隣地の所有者と相談をしてわかりやすいように土地の所有権の一部を等価交換する方法が有効です。
所有権の取得がむずかしいのであれば、接道義務を満たすために一部の土地に通行地役権を設定するだけでも解決になります。
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まとめ
袋地は、接道義務を満たしていないので所有者の独断で自由に建てられません。
自由に物件を建てるためにも隣地の所有者と相談しながら、接道義務を満たせる分の土地を購入しましょう。
もしも取得がむずかしい場合は、通行地役権を得るだけでも利用範囲が広がるので安心です。
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