住み替えを検討する際、新しい住まいの物件価格だけでなく、売却と購入の双方で発生する税金について理解しておく必要があります。
税金の種類や特例の仕組みは複雑であり、事前の資金計画にこれらの費用を組み込んでおかないと、手元の資金が不足するリスクも否定できません。
本記事では、売却で発生する税金の種類と、購入時に資金計画へ組み込むべき諸税金、負担を軽減するために利用できる特例も解説します。
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売却に伴い発生する税金
不動産を売却する際には、主に印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4種類の税金が課されます。
印紙税は、軽減措置の適用期限が2027年3月31日まで延長されており、通常よりも低い税額で済みます。
また、登記上の住所が現住所と異なる場合は、住所変更登記にかかる登録免許税が必要です。
ほかにも、売却によって利益が出た場合には、所得税と住民税が課税されますが、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なります。
この所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」でおこなわれるため、わずかな期間の差で税額が倍近く変わる可能性がある点には注意が必要です。
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購入時に資金計画へ組み込むべき諸税金
新しい住まいを購入するフェーズでは、印紙税や登録免許税にくわえ、不動産取得税や消費税といった税負担が発生します。
所有権移転登記などにかかる登録免許税は、床面積などの一定の要件を満たす住宅用家屋であれば、軽減税率の特例を受けることが可能です。
また、物件を取得してから数か月後に納税通知が届く不動産取得税についても、税率軽減の特例措置が2027年3月31日まで延長されています。
消費税は、土地の取引にはかかりませんが、建物の本体価格や仲介手数料、登記手続きを依頼する司法書士への報酬などには課税されます。
これらの諸費用は、現金で用意する必要があるケースも多いため、物件価格の数%程度を見積もったうえで、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
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住み替えの負担を軽減する特例
住み替えに伴う税負担を最小限に抑えるためには、国が用意している軽減税率や控除の特例を、自身の状況に合わせて賢く選択することが重要です。
売却益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円の特別控除」を利用すれば、税額を圧縮できる可能性があります。
所有期間が10年を超えているマイホームであれば、3,000万円の特別控除にくわえて、さらに低い税率が適用される軽減税率の特例も利用可能です。
一方で購入側では、年末のローン残高に応じて、所得税などが控除される住宅ローン控除が強力な節税手段となります。
また、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は原則として併用ができず、どちらか一方しか選べないため、トータルの収支で判断する必要があります。
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まとめ
売却時に発生する税金には、印紙税や登録免許税などがあり、所有期間による譲渡所得税の違いを確認しておくことが大切です。
購入時は、不動産取得税の軽減措置が延長されている点を踏まえつつ、消費税を含めた総額で資金計画を立てましょう。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できないので、慎重に比較検討する必要があります。
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すまい情報館 株式会社ケイズエステート
群馬県太田市の地域に密着した活動を通じ、住まいの全てに精通した不動産のプロフェッショナルとして、お客様と一生のお付き合いを心がけております。
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