なんらかの事情により、所有する投資用物件を手放さなければならないとき、返済が残っていても売却は可能なのか、不安に思っている方は多いでしょう。
結論をいえば、返済が残っていても売りに出すのは可能で、ただそれも状況次第です。
この記事では、残債がある状況で売却する理由や返済への対処法などを解説します。
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投資用物件でローンの残債があっても売却は可能か
ローンを利用して購入した投資用物件には、融資先の金融機関により抵当権が設定されており、売却するにはこの抵当権の抹消手続きが条件となります。
抵当権は債務者が返済できなくなったときに、債権者である金融機関がその物件の差し押さえができる権利で、この権利がある物件は誰もほしいとは思いません。
つまり抵当権を抹消するには完済を前提として考える必要があり、その源泉は自己資金か売って得た代金になります。
一方で完済ができない場合、事前に金融機関へ相談したうえで、任意売却の方法もありますが、必ずしも実施できるとは限りません。
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ローンの返済期間中に投資用物件を売却する理由
定年退職などで収入面に不安がある場合、返済のリスクを抱えるよりは、売って老後の資金にあてるなど、資産整理のために手放すのが1つめの理由です。
2つめの理由は物件管理への負担があり、とくに複数の物件を所有している場合、オーナーの負担が大きく、収益性の低い物件を売るケースも少なくありません。
3つめは税金面の負担で、空室や家賃の問題で採算性が悪化し、固定資産税や都市計画税が支払えなくなり、結果的に手放さざるを得なくなる例もあります。
そして4つめがモチベーションの低下で、大きな額が動いていく状況が長期間続くと、精神的に疲れを生じ、投資意欲がなくなっていく方も珍しくはありません。
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投資用物件を売却するときのローン残債の対処法
アンダーローンの場合は、売ったお金でそのまま完済できるため、抵当権抹消登記をおこない名義変更をするだけで、基本的に問題なく売却できます。
ただオーバーローンの場合は完済ができないため、抵当権を抹消するには残債を現金で一括返済しなければいけません。
一括返済できない場合の対処法にはまず買い替えローンがあり、他の金融機関で新たにローンを組んで返済を終わらせる方法で、ただし審査が厳しく利息も高くなります。
それでも完済が見込めない場合は、いったんあきらめて、返済を続けながらオーバーローン状態が解消できるまで待つのが得策でしょう。
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まとめ
投資用物件を残債がある状況で売るには完済が条件で、できない場合は任意売却となりますが、金融機関の承諾が必要です。
せっかく所有している物件を手放さなければいけない理由には、資産整理や管理や税金面での負担、モチベーションの低下などがあります。
オーバーローン状態の場合の対処法は、現金一括返済や買い替えローンなどがありますが、現実的にはアンダーローンになるまで待つのが良いでしょう。
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